CFA / CFA vs. 공인중개사: 파트 2 - 수익/연봉

자격증 공부 비교에서 CFA vs. 공인중개사는 두 파트로 나눠서 다루고 있습니다.

지난 포스트에서 CFA vs. 공인중개사: 파트 1 - 동기/공부라는 주제로
1. 공인중개사 시험을 준비하게 된 동기
2. 시험 요약
3. 시험 난이도 및 합격률
4. 공부 방법
5. 합격 후 주변 평가 (특히 회사에서의 평가 및 취직 시 평가)
6. 그래서 도전할까 말까?
에 대해 다루었고,

오늘은 CFA vs. 공인중개사: 파트 2 - 수익/연봉 주제로
1. 공인중개사 현황 조사
2. 개업 공인중개사의 순이익 추정
3. 자격증 간 수익 비교
를 통해 유용성을 비교해 보고자 합니다. 

Photo by Lisa Fotios from Pexels

참고한 논문은 "부동산중개업 매출 및 현황 분석 / 장제일, 오은주 / Asia-pacific Journal of Multimedia Services Convergent with Art, Humanities, and Sociology, Vol 7. No5. May (2017)" 입니다. 

해당 연구는 2014년 5월-7월 중 조사 결과이며, 전체 응답자 1,196명 가운데 유효한 매출실적을 응답한 467명을 대상으로 정리한 자료입니다.


1. 공인중개사 현황 조사

개업 공인중개사의 남/여 비율: 
남성 공인중개사가 더 많은 편입니다.
참고로 미국 CFA의 성비는 남성 84% : 여성 16% 수준입니다.

개업 공인중개사의 주요 연령대: 
50대가 약 절반 정도를 차지합니다. 아무래도 (1) 중개의 대상이 되는 부동산 소유자의 주 연령층이  40대, 50대, 60대이고, (2) 첫 직장을 부동산중개업으로 시작하는 분은 드물기 때문인 것 같습니다.

개업 공인중개사의 경력: 
5년 단위로 20-30% 수준을 기록하고 있습니다. 이러한 분포는 공인중개사의 신규 유입이 많음을 시사합니다. 해당 경력 분포는 전형적인 진입장벽이 낮고 폐업률이 높은  산업의 특징입니다.

개업 공인중개사의 근무시간: 
근무시간의 강도는 일반 회사보다는 크게 높지 않은 것으로 보입니다.  주 52시간을 기준으로 해도 약 9%만 초과합니다. 해당 응답이 2014년임을 감안하고, 일요일에는 쉰다는 암묵적 협의가 최근에 형성된 것을 추가로 고려하면 2018년 현재 근무시간 측면에서는 강도가 더 높아지지는 않았을 것입니다.

개업 공인중개사의 근무 인원: 
혼자서 근무하시거나 2명이서 근무하는 경우가 대다수를 차지합니다.

개업 공인중개사의 매출액: 
연간 매출액 2000만 원 이하로 응답하신 분이 전체의 40%를 차지하였습니다.

개업 공인중개사의 임대료: 
연간 임대료는 공인중개사 업이 소규모 사업장이다 보니 비교적 낮은 수준으로 형성됩니다. 
임대료는 2000만 원 이하 수준입니다.

개업 공인중개사의 운영비: 
운영비는 1-2천만 원 사이의 응답이 가장 많았습니다. 단, 운영비에 대해서 명확한 정의가 제공되어 있지는 않습니다. 직원 수에 따른 월급이 조정된 값인지, 본인이 가져가는 돈도 운영비에 포함된 것인지는 확실하지 않습니다.

2. 개업 공인중개사의 순이익 추정: 

상기 자료를  통해 몬테 카를로 시뮬레이션 (Monte Carlo Method)을 수행할 수 있습니다. 각 구간별 중간값을 설정하고 (초과 값은 중간값의 증가 금액 단위만큼 올려서), 해당 분포만큼 확률이라 가정하면 아래와 같은 개업 공인중개사의 순이익 예상 금액을 그릴 수 있습니다.

1000명의 개업 공인중개사가 있고 상기 매출액, 임대료, 운영비 분포를 기준으로 무작위 확률 배정하였습니다. 결과는 조금 충격적이었습니다.

1000명의 공인중개사가 있다고 가정하면
손실 :  560명
순이익 2000만 원 미만 : 218명
순이익 2000만 원 이상 : 222명

전체 개업 공인중개사 중엔 22.2%만 연수익 2000만 원 이상을 가져가는 것으로 예상됩니다. 

그리고 약 절반 넘는 (56%) 분들이 마이너스 수익을 기록하게 됩니다.

해당 시뮬레이션에서는 고정자본(권리금+시설비)는 제외하였습니다. 따라서 고정자본에서 발생하는 자본비용까지 고려한다면 순이익의 비중은 더 작아질 수도 있습니다. 다만 혹시 운영비에서 본인에 인건비까지 포함하여 응답하셨다면 순이익 비중은 더 늘어 날 수 있습니다.


혹시 제가 너무 부정적인 추정을 하거나 자료를 너무 오래된 것(2014년)을 사용한 것이 아닐까요?

위 자료는 "한국공인중개사협회"에서 2017년 개업 공인중개사들을 대상으로 설문조사를 한 것입니다. 

가장 높은 %를 기록하는 구간은
매출은 1200만 원-2400만 원이고
영업비는 1200만 원-2400만 원입니다.
(영업비는 12를 곱하여 연 환산)

협회의 자료를 보아도 약 50%는 순이익을 전혀 가져가지 못하는 것으로 파악이 됩니다. 오히려 분포에 따라서는 50% 이상이 순이익을 못 거둘 것입니다. 따라서 제가 수행한 시뮬레이션이 아예 틀린 것으로 보기에는 어려울 것 같습니다.

다만... 해당 설문 결과가 약간 보수적으로 나왔을 수 있습니다:
(1) 해당 설문이 기존 회원의 이익단체인 공인중개사 협회에서 나왔다는 점
(2) 응답자가 다른 사유(ex. 매출 숨기기)로 낮은 매출 / 높은 비용으로 응답한 경우
(3) 앞서 말씀드린 바와 같이 응답자가 만약 인건비에 본인 인건비도 포함한 경우
를 고려해보면 순이익 구간 분포가 달라질 수 있습니다.



3. 자격증 간 수익 비교

마지막으로 CFA와 공인중개사를 취득 난이도와 수익을 비교하도록 하겠습니다.

	CFA	공인중개사
합격률	글로벌 평균 45% (단, 한국은 25-35% 추정)	25-35% 수준
미응시율	20% 수준	30% 수준
평균 연봉/수익 추정	평균 연봉 8500-9000만원 추정	순이익 없음 (=0원)
최대 연봉/수익 추정	1억2000만원 이상 추정 (평균의 +35% 정도)	순이익 8500만원 이상 추정 (시뮬레이션 값)
최저 연봉/수익 추정	5800만원 추정 (평균의 -33% 정도)	순손실 -9500만원 추정 (시뮬레이션 값)

주의!!! 위 표는 현상을 말하는 것이지 CFA와 공인중개사의 취득 가치를 말하는 것은 아닙니다. 즉, 공인중개사보다 CFA가 많이 벌어들이니 CFA를 공부하세요!라고 홍보하는 것도 아닙니다.

일단... 산업 자체가 다른 것이 큽니다. 금융권에 주로 있고 직장인으로 연봉을 받는 CFA와 소규모 자영업자로 본인이 오너가 되는 공인중개사의 차이가 클 것입니다. 그리고 주로 30-40대로 이루어지고 본인 커리어의 전성기인 CFA 연봉과 주로 40-60대가 두 번째 직장이자 자영업자로 벌어들이는 수익은 다를 수밖에 없습니다.

지난번에도 말씀드린 바와 같이 자격증은 본인의 상황에 맞는 도구일 뿐입니다. 본인이 금융권에 있는데 연봉을 높이기 위해서 공인중개사를 딴다? 이것은 비효율적일 것입니다. 반대로 이미 은퇴하신 분이 CFA 공부를 하는 것 역시 비효율적입니다. 상황에 맞는 공부를 택하시기를 바랍니다.



CFA vs. 공인중개사: 파트 2 - 수익/연봉 3 줄 요약:
1. 약 50%가 수익을 내지 못하고, 단 22%만이 유의미한 수익을 가져간다.
2. 본인의 상황에 맞는 자격증을 준비하시기 바란다.
3. 하지만 직장인의 "보험"으로 여전히 공인중개사 시험은 가치가 있다.
(특히 5년 뒤 즈음 상대평가로 바뀌기 전에 따놓을 필요가 더더욱 있다)